A raíz de la sana decisión adoptada en julio pasado por el Ministerio de Agricultura, en orden a ponerle coto a la abusiva práctica de permitir la edificación de viviendas en sectores rurales del país, ello aplicando el artilugio de las parcelas de agrado del D.L. Nº 3.516 de 1980, los comerciantes que se desenvuelven en este lucrativo negocio pusieron el grito en el cielo y contrataron al ex fiscal, Carlos Gajardo, para que como connotado lobbysta, cuidara sus intereses mercantiles ante la Contraloría General de la República y en los tribunales de justicia, ello a pesar de que no es especialista en derecho urbanístico.
Ahora bien, en conocimiento de que en el último tiempo la institucionalidad erróneamente ha estado sometiendo al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA) los proyectos inmobiliarios en este tipo de subdivisiones prediales rústicas, nuestra obligación es dejar en claro que estas viviendas, en áreas excluidas al desarrollo urbano, no son posibles y por ende es surrealista que ingresen al SEIA.
El ardid se basa en dos aspectos: a) ignorar lo dispuesto de los artículos 2º y 3º del D.L. Nº 3.516/1980 y/o b) aplicar fuera del contexto de la explotación agrícola del inmueble la frase “o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores” del artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC).
En efecto, el artículo 55 de la LGUC señala que en el área rural (fuera de los límites urbanos de los instrumentos de planificación territorial) no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de UF 1.000, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado. Se considera también la posibilidad de complementar una actividad industrial con viviendas destinadas, naturalmente, a los trabajadores de la respectiva empresa.
El 9 de marzo de 1994 se publicó la ley N° 19.300 de Bases Generales del Medio Ambiente, que entre otras cosas creó el aludido SEIA y en la versión actual del reglamento de ese sistema, en lo referido a los proyectos de viviendas en zonas no reguladas por un instrumento de planificación territorial (área rural) que deben someterse obligatoriamente al SEIA, se indica lo siguiente:
g) Proyectos de desarrollo urbano o turístico, en zonas no comprendidas en alguno de los planes evaluados estratégicamente de conformidad a lo establecido en el párrafo 1o bis del Título II de la Ley. Se entenderá por planes a los instrumentos de planificación territorial. g.1.) Se entenderá por proyectos de desarrollo urbano aquellos que contemplen obras de edificación y/o urbanización cuyo destino sea habitacional, industrial y/o de equipamiento, de acuerdo a las siguientes especificaciones:
g.1.1.) Conjuntos habitacionales con una cantidad igual o superior a 80 viviendas o, tratándose de vivienda social, vivienda progresiva o infraestructura sanitaria, a 160 viviendas.
Mediante una interpretación armónica de la normativa de la LGUC y de la ley Nº 19.300, resulta evidente que esos conjuntos habitacionales de 80 o más viviendas son aquellos que, excepcionalmente, admite el artículo 55° de la LGUC en el área rural. Dichos conjuntos de viviendas sociales o que puedan acceder a subsidios del Estado o que complementen una actividad industrial, entre otras cosas, requieren contar con urbanización que los dote de los servicios esenciales para su habitabilidad: agua potable, energía eléctrica, sistema de alcantarillado, equipamientos cercanos, etc.
Actualmente, el Minvu está analizando una modificación en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) y en el artículo 55 de la LGUC para que en el futuro las parcelas de agrado sean efectivamente sustentables, pero existe una gran cantidad de parcelaciones aprobadas en los últimos años y muchas de ellas se venderán en el mercado antes de que opere esta modificación de la OGUC. Bastantes proyectos buscarán tramitarse en el Servicio de Evaluación Ambiental (SEA) con la inocente pregunta de que si “es pertinente su ingreso al SEIA”, para así dar una apariencia de legalidad.
Dicho SEA, desconociendo el marco regulatorio de la LGUC y del D.L. Nº 3.516/1980, ya ha permitido que se sometan al SEIA unos cuantos proyectos de parcelas de agrado que tienen uso habitacional aplicando el literal g.1.1 del reglamento. La Superintendencia de Medio Ambiente (SMA) también ha resuelto el ingreso al SEIA de parcelas de agrado. Al tramitar y pronunciarse sobre una consulta de pertinencia de ingreso al SEIA o eventualmente al aprobar el análisis de impacto ambiental de un proyecto de parcelación con fines habitacionales se entrega al mercado una errada y gravísima señal que perpetúa y de alguna manera valida el ardid utilizado por décadas para ocupar ilegalmente las áreas rurales del país.
A mayor abundamiento, el artículo 2° del D.L. Nº 3.516, desde 1980, ordena: “quienes infringieren lo dispuesto en el presente decreto ley, aun bajo la forma de comunidades, condominios, arrendamientos o cualquier otro cuyo resultado sea la destinación a fines urbanos o habitacionales de los predios señalados en el artículo primero, serán sancionados con una multa a beneficio fiscal, equivalente al 200% del avalúo del predio dividido, vigente al momento de pagarse la multa. Las multas serán aplicables de acuerdo con las normas del Capítulo IV del Título I de la Ley General de Urbanismo y Construcciones”.
Además, el artículo 3° del D.L. Nº 3.516 señala “los actos y contratos otorgados o celebrados en contravención a lo dispuesto en el presente decreto ley serán absolutamente nulos, sin perjuicio de las demás sanciones que procedan en conformidad a la ley. Corresponderá a las Seremis de Vivienda y Urbanismo, al SAG y las municipalidades respectivas fiscalizar el cumplimiento de lo dispuesto en el presente decreto. El Consejo de Defensa del Estado, a requerimiento de cualquiera de los organismos señalados, ejercerá las acciones de nulidad que fueren procedentes”.
Por último, el artículo 116 de la LGUC al referirse a los permisos de edificación que toda construcción debe tener, señala que: “la construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación y demolición de edificios y obras de urbanización de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirán permiso de la Dirección de Obras Municipales, a petición del propietario, con las excepciones que señale la Ordenanza General”.
Luego, menciona el mismo artículo: “El director de Obras Municipales concederá el permiso o la autorización requerida si, de acuerdo con los antecedentes acompañados, los proyectos cumplen con las normas urbanísticas, previo pago de los derechos que procedan, sin perjuicio de las facilidades de pago contempladas en el artículo 128…… Se entenderá por normas urbanísticas aquellas contenidas en esta ley, en su Ordenanza General y en los instrumentos de planificación territorial que afecten a edificaciones, subdivisiones, fusiones, loteos o urbanizaciones, en lo relativo a los usos de suelo, cesiones, …”.
Entonces, por aplicación de los artículos 55 y 116 de la LGUC no es posible que la correspondiente Dirección de Obras Municipales entregue permisos de edificación para la construcción de viviendas en un predio rural a menos que se trate de un predio destinado a actividades agrícolas, o que sea parte de un conjunto de viviendas sociales que puedan acceder a subsidio o viviendas que sirvan de complemento a una actividad industrial.
Por lo manifestado, esperamos que como parte de las modificaciones necesarias para eliminar el ardid de las parcelas de agrado se considere la componente reglamentaria en el ámbito de la ley Nº 19.300, para que en esta materia se actúe coordinadamente con otros organismos públicos competentes y frente a proyectos de parcelaciones con fines habitacionales que presenten consultas de pertinencia de ingreso al SEIA o que ingresen directamente al SEIA, se resuelva no admitirlos a tramitación por tratarse de proyectos ilegales y que frente a denuncias ciudadanas se proceda a interponer las correspondientes acciones por los eventuales daños ambientales como manda el Título III de la ley Nº 19.300.
Lo mencionado en este relato, coherente con el título de la columna, se le informó oportunamente al Minvu en presentación firmada por este columnista, en conjunto con Gisela Vila, la única concejala de Pudahuel, de los diez que asisten regularmente a las sesiones del Concejo, que ejerce en plenitud su función fiscalizadora.
Finalmente, esperamos que los estudios que está efectuando el Minvu con el ministerio de Agricultura serán los apropiados para que en el próximo año 2023 exista una disposición que admita, en ciertos y acotados terrenos rurales, la construcción de viviendas en parcelas respetuosas de los equilibrios medioambientales, de tal forma que no sean cargas para los municipios en donde se localizarán.
